Die Bauabnahme – Definition, rechtliche Grundlagen, Durchführung
Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Haus zu bauen, muss sich nicht nur mit der Errichtung des Gebäudes und der Gestaltung der einzelnen Zimmer beschäftigen. Für jeden Hausbau muss der Bauherr einen Bauantrag stellen und eine Bauerlaubnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einholen. Nach der Fertigstellung wird die Immobilie durch einen Mitarbeiter der Bauaufsichtsbehörde besichtigt. Mit seiner Bauabnahme prüft er, ob die Anforderungen der Bauerlaubnis erfüllt wurden.
Eine Bauabnahme setzt sich mehreren Stufen zusammen. Der letzte Teil der Bauabnahme (Gebrauchsabnahme) wird durchgeführt, bevor der Eigentümer das Haus benutzen kann.
Was versteht man unter einer Bauabnahme?
Es können zwei Arten von Bauabnahmen unterschieden werden. Bei der behördlichen Bauabnahme überprüft die zuständige Bauaufsichtsbehörde, ob die Vorgaben der Bauerlaubnis während der Errichtung eines Gebäudes eingehalten wurden. Die in der Bauerlaubnis (auch Baugenehmigung genannt) beinhalteten Regeln beziehen sich sowohl auf baurechtliche als auch auf bautechnische Aspekte.
Neben der behördlichen Bauabnahme kennt das deutsche Recht auch die Bauabnahme durch den Bauherrn. Bauherr und Bauunternehmer vereinbaren, dass der Bauherr das Werk abnimmt, wenn es mängelfrei ist. Die Abnahme kann er nur verweigern, wenn er Mängel feststellt, die das Werk nicht bewohnbar machen.
Auf welchen rechtlichen Grundlagen basiert eine Bauabnahme?
Mit der Abnahme des Baus geht das Risiko der baulichen Leistung auf den Bauherrn über. Deshalb ist es wichtig, dass die Bauabnahme und ihre vier Phasen gesetzlich verankert sind. Neben den Bestimmungen, der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (kurz VOB/B) muss ein Bauherr auch an die Bestimmungen halten, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz BGB) zu finden sind.
Abweichend von den Vorschriften im BGB, regelt § 12 VOB/B, dass die Bauabnahme zu den Hauptpflichten des Käufers gehört. Das BGB sieht hierin lediglich eine Nebenpflicht des Bauherrn oder der Person, die das Haus später nutzen will.
Aufgrund der gesetzlichen Regelungen kann die Bauaufsichtsbehörde eine förmliche Bauabnahme verlangen. Die Verfügung betrifft nicht nur den gesamten Bau, sondern auch einzelne Teilleistungen. Hiermit ist z.B. zu begründen, dass die Bauaufsichtsbehörde eine Kontrolle nach der Fertigstellung des Rohbaus vornimmt. Die förmliche Bauabnahme ist gewährleistet, wenn ein Bauabnahmeprotokoll angefertigt wird.
§ 12 VOB/ B sieht für die Bauabnahme eine Frist von 12 Tagen vor. Ausgegangen wird hier jeweils von der Antragstellung des Bauherrn. Sind die Bauaufsichtsbehörde und der Bauherr sich einig, können sie eine hiervon abweichende Frist vereinbaren.
Nach der VOB/B ist die Baubehörde berechtigt, ihre Zustimmung zum Weiterbau oder zur Nutzung des Gebäudes zu versagen, wenn während der Bauabnahme ein schwerwiegender Baumangel festgestellt wird oder eine in der Bauerlaubnis enthaltene Vorgabe nicht erfüllt wurde.
Gesetzliche Regelungen zur Bauabnahme finden sich auch in § 640 BGB. Auch hier ist vorgesehen, dass der Bauherr die Werkleistung des Bauunternehmers abnimmt. Dies geht aus der Vorschrift des § 640 Absatz 1 BGB hervor. Auftragnehmer ist der Bauunternehmer, der gegenüber dem Bauherrn und der Bauaufsichtsbehörde bestätigen muss, dass der Bau mit der Bauerlaubnis übereinstimmt.
Die Abnahme des Baus erfolgt in der Regel durch eine ausdrückliche Bestätigung des Bauherrn. Nimmt dieser das Werk ohne Beanstandung in Gebrauch oder zahlt er anstandslos den Werklohn des Bauunternehmers liegt eine konkludente Bauabnahme vor.
Möchte der Bauherr einen Mangel anzeigen, muss er dies vor der Bauabnahme tun. Nach erfolgter Bauabnahme trägt er das alleinige Risiko.
Wann und wie wird eine Bauabnahme durchgeführt?
Damit sichergestellt wird, dass alle Anforderungen der Bauaufsichtsbehörde von dem Bauherrn erfüllt werden, ist eine umfassende Bauabnahme erforderlich. Eine Bauabnahme gliedert sich in die folgenden vier Phasen. Der jeweilige Zeitpunkt der Bauabnahme ist abhängig von dem jeweiligen Baufortschritt:
Schnurgerüstabnahme
Die Schnurgerüstabnahme ist die erste Phase sehr Bauabnahme. Ein Baukontrolleur der Bauaufsichtsbehörde prüft noch vor der ersten Grundsteinlegung, die Lage des zukünftigen Gebäudes im Vergleich zu dem Grundstück, auf dem das Gebäude stehen soll.
Rohbauabnahme
Wenn der Bauherr die äußere Kontur samt der Dachkonstruktion errichtet hat, ist der Rohbau fertiggestellt. Für die sich anschließende Rohbauabnahme stellt er dann einen Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Die Rohbauabnahme (auch als Bauzustandsbesichtigung bezeichnet) ist gesetzlich vorgeschrieben. Ohne dass der Prüfer diese Prüfung vorgenommen hat, darf der Bau nicht endgültig abgeschlossen werden. Bei einem Verstoß gegen diese Auflage muss der Bauherr mit einem hohen Bußgeld rechnen.
Schlussabnahme
Sind alle Bauarbeiten abgeschlossen, die für die Errichtung des Gebäudes zwingend vorgenommen werden müssen, steht die Schlussabnahme an. Im Rahmen dieser Kontrolle wird z.B. die Funktion des Heizungssystems kontrolliert und dokumentiert. Mit der Schlussabnahme gibt die zuständige Bauaufsichtsbehörde das Gebäude für einen Nutzungsgebrauch frei.
Gebrauchsabnahme
Die Gebrauchsabnahme ist die letzte Kontrolle, die die Bauaufsichtsbehörde bei der Errichtung eines Gebäudes vornimmt. Auch hierfür muss der Bauherr einen entsprechenden Antrag stellen.
Bei der Gebrauchsabnahme wird nochmals verglichen, ob der Bauherr alle Vorgaben erfüllt hat, die ihm in der Bauerlaubnis gestellt wurden. Gibt der Prüfer grünes Licht, erhält der Bauherr eine Bestätigung darüber, dass das Bauwerk mit dem genehmigten Bauantrag übereinstimmt. Das Gebäude kann nunmehr für den bestimmten Zweck – Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, als Vermietungsobjekt oder für den eigenen Betrieb – genutzt werden.
Bei der Durchführung der Bauabnahme sieht sich der Kontrolleur der Bauaufsichtsbehörde den Bau genau an. Dabei prüft er nicht nur die äußere Beschaffenheit. Insbesondere bei der Gebrauchsabnahme interessiert er sich auch dafür, ob die einzelnen Räume bewohnbar sind und z.B. ein funktionierendes Heizungssystem installiert wurde.
Stellt die Bauaufsichtsbehörde keine wesentlichen Mängel mit, ist das Werk abnahmereif.
Welche weiteren Punkte sind bei der Bauabnahme zu beachten?
Eine Bauabnahme sollte immer förmlich erfolgen. Während der Bauzustandsbesichtigung fertigen der Kontrolleur oder der Bauherr ein Protokoll an, in dem er die festgestellten Mängel aufführt.
Die Gefahren einer stillschweigenden Bauabnahme liegen auf der Hand. Hat der Bauherr z.B. durch die Zahlung des Werklohns den Bau in konkludenter weise abgenommen, kann er anschließend keine Mängel mehr beanstanden, die er bei einer Besichtigung des Baus in Begleitung des Bauherrn hätte erkennen müssen. Die Kosten für die Beseitigung dieser Mängel trägt dann allein der Bauherr.
Wer muss bei einer Bauabnahme anwesend sein?
Bei einer von der Behörde vorgenommenen Bauabnahme müssen der Kontrolleur der Bauaufsichtsbehörde und der Bauherr anwesend sein. Bei einer Bauabnahme durch den Bauherrn ist neben ihm der Bauunternehmer dort.
Welche Vorteile hat ein Bautagebuch?
Wie bereits eingangs erwähnt, ist eine große Baustelle ein sehr komplexes Unterfangen, bei dem eine Vielzahl von Beschäftigten unterschiedlicher Gewerke und Qualifikationen zusammenarbeiten. Es ist beinahe unvermeidlich, dass es dabei immer mal wieder zu Fehlern kommt. Die Situation vor Ort ändert sich praktisch von Tag zu Tag. Durch das Bautagebuch lässt sich das Tagesgeschehen auf der Baustelle selbst Jahre nach der Fertigstellung nachvollziehen. Kommt es zu Mängeln oder Bauschäden, ermöglicht das Bautagebuch, die Ursachen zu entdecken. Es enthält zum Beispiel Angaben über einen zeitlichen Verzug oder ob minderwertige Baustoffe verwendet wurden bzw. bestimmte Arbeiten nicht fachgerecht erledigt wurden. Im Fall eines gerichtlichen Verfahrens erspart ein gut geführtes Bautagebuch oft teure und zeitraubende Bauuntersuchungen oder den Einsatz eines Sachverständigen.
Zusammenfassung
Eine Bauabnahme kann durch die Bauaufsichtsbehörde oder den Bauherrn erfolgen. Sie ist bei jeder Errichtung eines Neubaus vorzunehmen.
Eine Bauabnahme unterteilt sich in vier Phasen.
Die einzelnen Phasen der Bauabnahme orientieren sich an dem Baufortschritt.
Nach Fertigstellung des Rohbaus erfolgt die Rohbauabnahme. Vor dem Einzug nimmt der Kontrolleur der Bauaufsichtsbehörde die Gebrauchsabnahme vor. Darüber hinaus kennt das deutsche Baurecht die Schnurgerüstabnahme und die Schlussabnahme.
Gesetzlich verankert ist eine Bauabnahme in der VOB /B und in dem BGB. In der VOB/ B ist z.B. geregelt, dass die Bauaufsichtsbehörde eine förmliche Bauabnahme verlangen kann, die innerhalb von 12 Tagen nach der Antragstellung des Bauherrn zu erfolgen hat. Eine hiervon abweichende Regelung ist zulässig, wenn beide Parteien zustimmen.
Bei der Feststellung von Mängeln oder Verstößen gegen die Bauerlaubnis kann die Bauaufsichtsbehörde ihre Zustimmung zum Weiterbau der zur Nutzung des Gebäudes versagen.
Das BGB sieht bei der Bauabnahme durch den Bauherrn auch eine konkludente Einigung vor. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Bauherr anstandslos die Schlussrechnung des Bauunternehmers bezahlt.
Einem Bauherrn ist zu raten, während der Bauabnahme ein schriftliches Protokoll anzufertigen. Bei einer konkludenten Abnahme trägt allein die Kosten für die Beseitigung der Mängel, die er erst im Nachhinein feststellt.
Bei einer Bauabnahme besteht eine Pflicht zur Anwesenheit. Bei der behördlichen Bauabnahme treffen sich der Kontrolleur und der Bauherr. Wird die Bauabnahme durch den Bauherrn durchgeführt, muss außerdem der Bauunternehmer anwesend sein.
