Bauabnahmeprotokoll nach VOB/B: das Wichtigste im kompakten Überblick
Mit dem Bauabnahmeprotokoll wird ein Bauprojekt zwischen den Bauherren und dem Bauverantwortlichen in der Regel abgeschlossen. Es ist eine förmliche Bauabnahme möglich, manchmal kommt es aber zur stillschweigenden Abnahme. Zudem gibt es die Abnahme nach VOB und die Abnahme nach BGB. Hier erfahren Sie alles Wesentliche zu diesem wichtigen Thema im Bauwesen.
Bauabnahmeprotokoll: Warum ist es so wichtig?
Der Traum vom eigenen Haus kann jäh unangenehme Risse bekommen, wenn sich diese tatsächlich im Mauerwerk des fertigen Objekts zeigen. Das Gleiche gilt für eine nicht funktionierende Heizung oder den Wasserschaden in der Tiefgarage einer Immobilie. Oft ist ein Nachweis zu führen, wer für die Baumängel verantwortlich ist und ob diese zum Zeitpunkt der Übergabe einer Immobilie auch schon vorhanden waren.
Das Bauabnahmeprotokoll dient der Sicherheit für alle Beteiligten – in der Regel für den Bauherren und den Bauunternehmer. Der Bauunternehmer erhält durch die förmliche Bauabnahme durch ein Bauabnahmeprotokoll den Nachweis, das Objekt im ordnungsgemäßen Zustand wie vertraglich vereinbart übergeben zu haben. Der Bauherr kann die Abnahme nach VOB oder auch BGB verweigern, wenn etwas nicht in Ordnung sein sollte.
Für den Bauherren besteht die Verpflichtung, den Bau abzunehmen. Für die Verweigerung braucht es gute Gründe wie einen gravierenden Baumangel. Zudem dürfen im Bauabnahmeprotokoll auch nur Leistungen aufgeführt sein, die im Bauvertrag oder in die Baubeschreibung integriert sind.
Die VOB und das Bauabnahmeprotokoll
Die VOB ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, die in den Teilen A, B und C genau geregelt sind. Das Bauabnahmeprotokoll für die Abnahme nach VOB ist in Teil B, in den Vorschriften des §12, zu finden. In ihm ist geregelt, dass die Annahmen innerhalb von 12 Tagen nach Auftragsfertigstellung zu erfolgen hat, wenn vertraglich dazu nichts anderes vereinbart worden ist.
In §12 Abs. 4 ist zudem geregelt, wann die förmliche Bauabnahme umzusetzen ist und dads dafür eine Niederschrift, das Bauabnahmeprotokoll, anzufertigen ist.
Genau heißt es:
„Eine förmliche Abnahme hat stattzufinden, wenn eine Vertragspartei es verlangt. Jede Partei kann auf ihre Kosten einen Sachverständigen zuziehen. Der Befund ist in gemeinsamer Verhandlung schriftlich niederzulegen. In die Niederschrift sind etwaige Vorbehalte wegen bekannter Mängel und wegen Vertragsstrafen aufzunehmen, ebenso etwaige Einwendungen des Auftragnehmers. Jede Partei erhält eine Ausfertigung.“
Die Inhalte eines Bauabnahmeprotokolls
Die Abnahme nach VOB umfasst den Innen- und den Außenbereich eines Hauses. Von außen wird beispielsweise die Fassade der Immobilie genau betrachtet. Auch Türen und Fenster zählen dazu, Überprüft wird alles, was funktionell und optisch für eine korrekte Bauausführung wichtig ist. Auch Zufahrtsbereiche und Außenanlagen des Objekts werden häufig einbezogen. Maßgeblich ist jedoch immer, was Bauvertrag beziehungsweise Baubeschreibung enthalten.
Wichtig im Rahmen der förmlichen Bauabnahme sind auch die Installationen, die ebenfalls im Bauabnahmeprotokoll zu integrieren sind. Vor allem der Elektrobereich ist wichtig, da zur Funktionalität auch die Sicherheit ein unverzichtbarer Aspekt ist.
Auch Heizung, Sanitär und Klima sind in diesem Zusammenhang bedeutsam. Heutzutage gewinnen die regenerativen Energien in ihrer Nutzung immer mehr an Bedeutung. Deshalb sind auch Solaranlage & Co. im Bauabnahmeprotokoll fest zu integrieren. Auch Blitzschutz und Türsprechanlage sind für Sicherheit und Komfort wichtig und sind daher sorgfältig zu überprüfen.
Im Inneren des Hauses gibt ebenfalls eine Menge Dinge zu berücksichtigen, die in ein Bauabnahmeprotokoll für die förmliche Abnahme gehören. Neben der Inspektion von Wänden, Decken und Böden ist auch zu kontrollieren, ob sich die Raummaße wie vertraglich vereinbart gestalten.
Alle Installationen von den Steckdosen über die Lampen bis zu den Heizungen und ihren Thermostaten sind ebenfalls genau von den Eigentümern der Immobilie zu kontrollieren. Es sollte zudem darauf geachtet werden, dass sich die Türen und Fenster leichtgängig öffnen und dicht schließen lassen. Die Farbgebung ist ebenfalls ein wichtiger Faktor, wenn in der Abnahme nach VOB überprüft werden soll, ob alles stimmt. Zudem ist die Reinigung des Objekts ebenfalls zu kontrollieren.
Wichtige gesetzliche Regelungen zur Abnahme nach VOB
Die förmliche Bauabnahme ist zwingend durchzuführen, wenn einer der beiden Vertragspartner dieses verlangt.
Es gibt grundsätzlich drei Möglichkeiten des Abnahmeergebnisses: die vollständige Abnahme, die Annahme vorbehaltlich einer Mängelbeseitigung und die Annahmeverweigerung bei wesentlichen Mängeln.
Wichtig ist: Die Vergabe- und Vertragsordnung für das Baugewerbe schreibt vor, dass die förmliche Abnahme nach VOB vertraglich festgelegt werden muss.
Die Anwesenheit der beiden Vertragspartner beziehungsweise deren Vertreter ist unerlässlich. Dazu ist es möglich, Experten mitzubringen. Dies empfehlt sich insbesondere für den Bauherren, da Laienkenntnisse in der Regel nicht ausreichen, um einen Bau fachmännisch uneingeschränkt beurteilen zu können. Auch die Angehörigen der einzelnen Gewerke, die am Bau beteiligt waren, können in die Bauabnahme miteinbezogen werden. Insbesondere bei Diskussionsbedarf ist es empfehlenswert, wenn alle Beteiligten dabei sind und relevante Informationen liefern können.
Der Unterschied zwischen der förmlichen und der stillschweigenden Abnahme
Eigentlich sind die beiden Ausdrücke selbsterklärend, aber der Vollständigkeit halber sollen sie dennoch erläutert werden. Die förmliche Bauabnahme ist die Annahme nach VOB oder die Abnahme nach BGB, die mit einem Bauabnahmeprotokoll fundiert festgehalten und von den beiden Vertragspartnern unterzeichnet worden ist.
Bei der stillschweigenden Abnahme übernimmt der Bauherr die Immobilie einfach und nutzt sie.
BGB vs. VOB/B
Die Frage „BGB vs. VOB/B“ beschäftigt viele Bauherren rund um die förmliche Bauabnahme mit Bauabnahmeprotokoll. Generell kann man sagen, dass die Abnahme nach VOB deutlich detaillierter ist als die Abnahme nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).
Der relevante Abschnitt im BGB ist der § 640. Die Abnahme nach BGB ist dann erfolgt, wenn der Bauherr einen Bau „in der Hauptsache“ billigt. Dies ist bereits ein Hinweise darauf, dass die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches im Hinblick auf die Bauabnahme und das Bauabnahmeprotokoll eher schwammig formuliert sind.
