BGB – Baumängel-Verjährung und Baumängel Fristen

Thema: Bauwissen

Baumängel Fristen und Baumägel Verjährung:
Darauf ist unbedingt zu achten

„Pfusch am Bau“ ist für jeden Bauherrn ein gewaltiges Ärgernis. Ob Risse im Mauerwerk, eine unzureichende Abdichtung oder die falsche Dämmung, solche und ähnliche Mängel treten sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungen immer wieder auf. Zum Glück muss sich damit kein Bauherr abfinden, denn der Handwerker oder Bauunternehmer ist zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Damit Bauherren zu ihrem Recht kommen, müssen jedoch zwingend die entsprechenden Baumängel Fristen eingehalten werden.

Das Wichtigste über die Baumägel Verjährung im Überblick

Oft werden Baumängel erst nach einer gewissen Zeitspanne sichtbar. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hat für Bauherren in den Paragrafen 634 und 635 daher auch eine sehr großzügige Regelung vorgesehen. Das Gesetz besagt nämlich, dass die Frist zur Baumägel Verjährung exakt fünf Jahre beträgt.

Wurde der Vertrag allerdings nach den Regelungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) abgeschlossen, beginnt die Baumägel Verjährung schon nach vier Jahren. Innerhalb der jeweiligen Zeitspanne hat der Bauherr das Recht, beim Auftragnehmer entweder eine kostenlose Beseitigung der Mängel oder aber Schadensersatz geltend zu machen. Auch eine Vergütungsminderung ist im Rahmen der Baumängel Fristen generell möglich, ebenso ein kompletter Rücktritt vom Vertrag. Da die Rechnung aber in der Regel bereits vom Bauherrn bezahlt wurde, ist es in den meisten Fällen nicht mehr möglich, einen Teilbetrag zurückzuhalten oder vom Vertrag zurückzutreten.

Nach Ablauf der Frist sind die Rechte auf Mängelbeseitigung prinzipiell verjährt, das heißt, sie können vom Bauherrn nicht mehr durchgesetzt werden.

Doch wann genau beginnt eigentlich die Frist? Schon mit Vertragsabschluss? Oder sobald das Objekt bewohnbar ist? Weder noch. Grundsätzlich beginnen Baumängel Fristen immer am Tag der Abnahme der Bauleistung durch den Bauherrn.

Was tun, wenn innerhalb der Baumängel Fristen Mängel auffallen?

Um eine Baumägel Verjährung zu verhindern, sollten Bauherren bei Entdeckung eines Mangels sofort eine sogenannte Mängelrüge einreichen. Diese Mängelrüge muss grundsätzlich schriftlich erfolgen und sollte idealerweise per Einschreiben mit Rückschein an den Auftragnehmer versandt werden. Es empfiehlt sich, die Mängel mit Fotos und so detailliert wie möglich zu dokumentieren. Mit der Mängelrüge setzt der Bauherr dem Unternehmen gleichzeitig eine angemessene Frist zur Nachbesserung. Sie beträgt üblicherweise 14 Tage.

Wichtig ist, dass in der Mängelrüge das genaue Datum genannt wird. Nach dem fristgerechten Eingang des Schreibens wird die Baumägel Verjährung mit sofortiger Wirkung unterbrochen. Damit wird der Bauherr vor einem eventuellen „Aussitzen“ seitens des Auftragnehmers geschützt, falls dieser auf die Mängelrüge nicht reagiert. Die
Baumägel Verjährung wird so lange unterbrochen, bis das Unternehmen die Sachlage geprüft und die Mängel gegebenenfalls beseitigt hat. Wird vom Unternehmen innerhalb der vom Bauherrn gesetzten Frist nicht nachgebessert, kann als letzte Chance noch eine weitere Nachfrist gesetzt werden.

Falls es der Bauträger trotz mehrfacher Versuche nicht vollständig schafft, den Mangel zu beseitigen, darf der Bauherr die Sache in die Hand eines anderen Unternehmens legen. Hat eine zweite Firma die Fehler dann behoben, kann der Bauherr dem ursprünglichen Bauträger die Rechnung schicken. Und nicht nur das: Gerade bei größeren Reparaturen darf er sogar einen Vorschuss verlangen.

Wenn es zu keiner Nachbesserung oder Einigung kommt: Was passiert mit der Baumägel Verjährung? Sollte das Unternehmen die Mängelrüge tatsächlich „aussitzen“, so dass alle vom Bauherrn gesetzten Fristen zur Nachbesserung verstreichen, hat dieser das Recht, einen anderen Handwerker zu beauftragen. Für die entstehenden Kosten muss dann natürlich der ursprüngliche Bauträger aufkommen. Notfalls kann der Bauherr dieses Recht auch gerichtlich durchsetzen.

Kommt es durch die nicht ausgeführte oder zu späte Nachbesserung zu einem finanziellen Schaden, weil beispielsweise eine Wohnung nicht vermietet werden konnte, darf der Bauherr sogar Schadensersatz verlangen. In einem möglichen Prozess muss er jedoch beweisen können, dass der Bauträger für den Mangel verantwortlich ist. Dies funktioniert nur mit einer lückenlosen und sorgfältigen Beweissicherung. Betroffene Bauherren sollten sich zudem an einen erfahrenen Fachanwalt für Baurecht wenden.

Gerichtliche Aktivitäten zur Einforderung von Schadensersatz- und/oder Gewährleistungsansprüchen führen natürlich auch zu einer Unterbrechung der Baumängel Fristen. Gleiches gilt für entsprechende außergerichtliche Verhandlungen zwischen Bauherr und Bauträger. Die Verjährungsfrist wird dann automatisch um die Verhandlungsdauer verlängert. Allerdings sind telefonische oder mündliche Verhandlungen im Streitfall oft nur schwer nachzuweisen. Der Bauherr sollte daher auf eine schriftliche Bestätigung des Unternehmens bestehen.

BAUDOKUMENTATION WAR NOCH NIE SO EINFACH UND EFFEKTIV

Auf eigene Reparaturversuche innerhalb der Baumängel Fristen unbedingt verzichten!

Auch wenn die Geduld des Bauherrn zunächst vielleicht auf die Probe gestellt wird:
Er sollte auf gar keinen Fall einen Reparatur- oder Nachbesserungsversuch in Eigenregie durchführen!

Zum einen könnten dadurch wertvolle Beweise zerstört werden, zum anderen könnte das Bauunternehmen dann später auch behaupten, dass der Mangel durch die versuchte Nachbesserung entweder verschlimmert wurde oder überhaupt erst entstanden ist. Außerdem hat der ursprüngliche Bauträger immer das Recht, eine Mängelbeseitigung selbst durchzuführen oder zumindest zu versuchen. Werden sich Bauherr und Bauunternehmen nicht einig, lohnt es sich in vielen Fällen, einen fachkundigen und neutralen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Stellt sich dann heraus, dass der Bauträger den Mangel tatsächlich zu verantworten hat oder möglicherweise sogar fahrlässig gehandelt hat, muss dieser auch die Kosten für den Bausachverständigen übernehmen.

Hat es Auswirkungen auf die Baumängel Fristen, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde?

Hat der Handwerker oder Bauträger einen Fehler arglistig verschwiegen, gelten gesonderte Regelungen für die Baumägel Verjährung. Der Bauherr hat in diesem Fall gegenüber dem Auftragnehmer einen Anspruch von drei Jahren, allerdings beginnen die Baumängel Fristen hier nicht mit dem Tag der Bauabnahme, sondern ab Kenntnis des Mangels. Das Baurecht betont ganz klar, dass ein Anspruch bei einem arglistig verschwiegenen Mangel grundsätzlich nicht der vier- beziehungsweise fünfjährigen Verjährungsfrist ab Bauabnahme unterliegt. Er kann also durchaus auch noch nach der ansonsten üblichen Baumägel Verjährung greifen.

Was passiert, wenn das Bauunternehmen innerhalb der Baumängel Fristen Insolvenz anmeldet?

Für den Bauherrn kann dies sehr bitter enden. Er sollte zunächst versuchen, seine Ansprüche beim Insolvenzverwalter geltend zu machen. Im besten Fall fällt die Insolvenzmasse so hoch aus, dass nicht nur andere Gläubiger zu ihrem Geld kommen, sondern auch er selbst bedient werden kann. Im schlimmsten Fall bleibt der Bauherr trotz Einhaltung der Baumängel Fristen auf seinem Schaden sitzen.

Baumängel Fristen immer im Auge behalten!

Damit nach einem Bauprojekt stets ausreichend Zeit für eine eventuelle Mängelrüge bleibt, raten Fachleute, das Objekt mehrere Monate vor der Baumängel Verjährung mit einem Experten auf mögliche Mängel überprüfen zu lassen.
Auf diese Weise können potenzielle Ansprüche innerhalb der Baumängel Fristen geltend gemacht werden.