Mängelanzeige nach VOB

Der Hausbau, ein Grund zur Freude, endet oftmals in einem Alptraum. Pfusch am Bau, wie fehlerhafte Dämmung oder sogar Risse im Mauerwerk lassen viele Bauherren verzweifeln. Daneben ist die Liste der Mängel lang und reicht von Nichteinhaltung von Fristen bis hin zur Nichterfüllung des Vertrages. Auch Abweichungen von der vereinbarten Baubeschreibung kommen vor. Mit diesen und anderen Herausforderungen bei der Abwicklung von Bauaufträgen lässt der Gesetzgeber die Bauherren nicht alleine. Wie sich unschöne Vorkommnisse beim Bau regeln lassen, ist fest im Grundgesetz (BGB) verankert. In einem dreiteiligen Klauselwerk, genannt VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen), sind sämtliche Bestimmungen für die Abwicklung von Bauaufträgen nachzulesen. Dieser Bauvertrag erfolgt zwischen dem Bauherrn und der Firma, die für ihn das Haus baut, und ist für beide Parteien bindend.

Was ist eine Mängelanzeige nach VOB

Gemäß VOB/Teil B erfüllt die Mängelanzeige den Zweck, dass der Bauunternehmer von ihm verursachte Mängel, nach der Mängelanzeige durch den Bauherrn, auf eigene Kosten beseitigen muss. Dem voraus geht die sogenannte Mängelanzeige oder Mängelrüge. Diese zweite Gelegenheit, den Bau gemäß der vertraglichen Vereinbarung fertigzustellen, muss dem beauftragten Bauunternehmen in jedem Fall immer eingeräumt werden. Werden die Mängel innerhalb einer vereinbarten Frist, meistens 14 Tage, ordnungsgemäß behoben, spricht man auch von Nacherfüllung. Die allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen und auch die Gewährleistung sind dementsprechend über die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) geregelt. Die Mängelabwicklung nach VOB führt für beide Parteien, den Auftragnehmer und den Auftraggeber, zu einer zufriedenstellenden Situation durch den ordentlichen Abschluss der Baumaßnahmen. Darüber hinaus können sämtliche Regelungen zur Mängelbehebung im BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch), Paragraph 634 und 635, nachgelesen und angewendet werden.

Wie definiert sich ein Mangel am Bau

Damit der Handwerker erneut einbestellt werden kann, muss der Mangel zunächst erkannt werden. Bauherren mit Erfahrung erkennen den Mangel selbst, andere nehmen einen Gutachter in Anspruch, der zusätzliche Rechtssicherheit bieten kann. Es ist nicht immer leicht, Baumängel sofort zu identifizieren. Oft erfolgt die Feststellung von Baumängeln erst, wenn bereits Mieter oder der Bauherr selbst in das Haus eingezogen sind. Wird ein Baumangel, wie Risse am Bau, undichte Stellen oder gar schlecht verlegte Fundamente, nicht rechtzeitig erkannt, bleibt der Bauherr möglicherweise auf Folgeschäden wie Schimmel und anderen unschönen Baufehlern sitzen. Das kostet Kraft und Nerven. Die Anzahl möglicher Baumängel ist hoch. Jedem Bauherrn ist empfohlen, sein Haus nach Fertigstellung durch das Bauunternehmen mindestens auf folgende 10 Mängel zu untersuchen:

• Wärme- und Schalldämmung
• Außenanlagen (z.B. mangelnde Abführung von Regenwasser, Überflutungsschäden)
• Fundament (extrem wichtig; gibt das Fundament nach, entstehen Schäden am ganzen Haus)
• Fassade (Verfärbungen, Risse, Abblätterung durch nicht kompatible Materialien)
• Balkone und Terrassen (mangelnde Dichtungen zwischen Gebäude und Balkon, wackelige Geländer)
• Keller (genau hinschauen bei mangelhaften Abdichtungen, Gefahr durch eindringende Nässe)
• Fenster, Fensterbänke, Türen (auf Dichtigkeit prüfen)
• Wände (z.B. Risse, nachlässig verarbeitete Fugen, fehlerhafte Ziegel)
• Decken und Fußböden (Putz fällt von der Decke wegen mangelhafter Grundierung, Parkett kommt hoch wegen Fußbodenheizung)
• Dach (extrem wichtig, mangelnder Dachbau führt zu Feuchtigkeit und Schimmelbildung)

Neben den genannten möglichen Baumängeln können zahlreiche weitere Probleme auftreten. Nichterscheinen der Handwerker während der Bauphase oder Versagung der Fertigstellung sind keine Seltenheit. Daher empfiehlt es sich, das Bauunternehmen vor der Auftragsvergabe auf Herz und Nieren zu überprüfen. Falls möglich, sprechen Sie mit anderen Auftraggebern über deren Erfahrungen mit der von Ihnen ausgewählten Baufirma.

Wie muss eine Mängelanzeige nach VOB erfolgen

Ein Baumangel ist vor juristischem Hintergrund immer schriftlich bei dem Bauunternehmen oder direkt beim Handwerker anzuzeigen. Mit der Mängelanzeige oder der sogenannten Mängelrüge erhält der Auftragnehmer die Aufforderung, den angezeigten Mangel innerhalb einer bestimmten Frist zu beheben und vollständig zu beseitigen. Eine angemessene Frist ist der Zeitraum von 14 Tagen. Nicht immer tritt der Idealfall ein, dass der Bauherr den Baumangel vor der Bauabnahme entdeckt, sondern erst, wenn die Bauarbeiten abgeschlossen und in dem Haus bereits Bewohner leben. Auch dann hat der Bauherr das Recht auf Mangelbehebung. Die Anspruchsfrist reicht bis zu fünf Jahren nach Bauabschluss. Hat das Bauunternehmen Mängel fahrlässig verschwiegen und werden Folgeschäden erst nach 10 Jahren sichtbar, kann der Bauherr das Bauunternehmen auch dann noch in die Pflicht nehmen, sofern die Baufirma dann noch existiert. In schwerwiegenden Fällen dieser Art geht es oft nicht mehr ohne Gutachter und Rechtsanwalt. flink2go.de bietet auch eine digitale Lösung zur schnellen Mängelerfassung.

Dokumentation zur Mängelbeseitigung

Eine gut nachvollziehbare Dokumentation seitens des Bauherrn ist für die verpflichtende Mängelbeseitigung durch den Auftragnehmer unerlässlich.

An erster Stelle stehen professionelle Fotos, die der Bauherr oder bei größerem Ausmaß ein Gutachter, von den Bauschäden erstellt. Dazu gehören gestochen scharfe Nahaufnahmen der mangelhaften Arbeiten außen und in den Räumen des Hauses. So lassen sich die Dimensionen der Baumängel am ehesten nachvollziehen. Von Vorteil ist auch ein Zeuge. Dieser kann eine Privatperson, aber auch ein Sachverständiger sein. Neben den Fotos sollte zusätzlich eine detaillierte schriftliche Dokumentation erfolgen. Diese sollte das Datum der Bauarbeit beinhalten, die den Mangel verursacht hat. Auch das schriftlich dokumentierte Verhalten des Bauunternehmens während der Bauphase nimmt eine bedeutende Rolle ein, falls es zu juristischen Auseinandersetzungen kommt.

Unterschied zwischen Mängelrüge und Mängelanzeige bei Baumängeln

Ein begrifflicher Unterschied ergibt sich lediglich aus dem BGB und der VOB. Im BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) wird von einer ‚Mängelrüge‘ gesprochen, während in der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) die Definition der ‚Mängelanzeige‘ zu finden ist. Vor der Gesetzgebung zur Abwicklung von Baumängeln gibt es keinen Unterschied. Sowohl die Mängelrüge als auch die Mängelanzeige erfordert eine schriftliche Dokumentation in Worten und aussagekräftige Fotos von den Baumängeln, damit der Bauunternehmer in die Pflicht der Mangelbeseitigung genommen werden kann. Es empfiehlt sich immer, die Unterschrift eines Zeugen einzuholen.

Fazit

Baumängel können zu einer erheblichen Zeitverzögerung bei der Nutzung des Bauobjekts führen, insbesondere, wenn fundamentale Teile des Baus mangelhaft sind. Das ist ärgerlich. Dennoch unterliegt der Bauherr zu seinem Vorteil der vollen Absicherung durch den Gesetzgeber. Dies ist beruhigend. Bevor es zu Rechtsstreitigkeiten vor Gericht kommt, ist eine gütliche Abwicklung vorzuziehen. In den meisten Fällen einigen sich Bauherr und Baufirma. Die Mängel werden beseitigt und der Bauherr ist gerne bereit, später festgestellte Mängel per Kompromiss zu beheben. Daher empfiehlt es sich, größere Streitigkeiten bei der ersten Feststellung von Baumängeln zu vermeiden.