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VOB Gewährleistung: Das müssen Sie bei Bauprojekten in puncto Mängelhaftung beachten!

Inhaltsverzeichnis

Ein Bauprojekt ist abgeschlossen, das Endresultat steht zur Abnahme bereit. Ist diese erfolgt, beginnen die Verjährungsfristen.
Aber welches Recht ist maßgeblich und wie lange gilt die Mängelhaftung? Unter welchen Umständen greift die VOB Gewährleistung? Gibt es einen Anspruch auf Nachbesserung, welche Gewährleistungsfristen sind zu beachten?
Der folgende Beitrag beleuchtet die wichtigsten Aspekte der VOB Gewährleistung und nimmt eine Abgrenzung zum BGB vor.

Übersicht: Welche Fragen beantwortet dieser Beitrag?

  • Was ist unter Gewährleistung zu verstehen?
  • Unterschiede zwischen VOB und Gewährleistung nach BGB?
  • Welche Verjährungsfristen sind bei Bauprojekten zu beachten?
  • Was ist in puncto Mängelhaftung zu beachten?
  • Folgen der Gesetzesreform des BGB im Jahr 2018
  • Warum ist eine nachvollziehbare Mängeldokumentation wichtig?

Grundsätzliches zu Gewährleistungsfristen bei Bauprojekten

Die vertraglich sauber geregelte Gewährleistung spielt für alle Beteiligten eines Bauprojektes eine wesentliche Rolle. Werden Mängel am Bau nicht innerhalb der Verjährungsfrist beanstandet, kann dies für Bauherren teure Folgen haben oder langwierige Zivilprozesse nach sich ziehen. Sofern keine abweichende vertragliche Regelung zu Grunde liegt, greifen die Bestimmungen zur Gewährleistung nach dem BGB.

In der Baubranche erweisen sich diese Regelungen aber als problematisch, da sich nicht alle Werkverträge mit Blick auf branchenspezifische Besonderheiten abdecken lassen. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) stellt in dieser Hinsicht eine vertragliche Weiterentwicklung dar. Sie ist aber nur wirksam, wenn Bauherren/Auftraggeber explizit davon Kenntnis nehmen können und die Regelungen nach der VOB insofern als vereinbart gelten. Es handelt sich um ein spezielles Bauvertragsrecht, das auf den grundlegenden Rahmenbedingungen des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) fußt.

Gut zu wissen: Kleine Begriffskunde und Einordnung der Rechtslage

Die Darstellungen in diesem Beitrag beziehen sich auf die VOB/B. Ursprünglich wurde die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen für öffentliche Projekte ins Leben gerufen, um einheitliche Vorschriften und Grundsätze zu schaffen. Im Laufe der Jahre sind die Regelungen auch für nicht öffentliche Bauprojekte verwendet worden, um die unspezifischen Regelungen des BGB besser auf die Branche anzupassen. Seit einer Gesetzesreform 2018 ist für private Bauprojekte allerdings wieder das Bürgerliche Gesetzbuch mit seinen Regelungen zur Mängelhaftung maßgeblich. Die VOB/A bezieht sich auf die Vergabe von Bauleistungen und die VOB/C auf allgemeine technische Vertragsbedingungen.

Was bedeutet Gewährleistung bei Bauwerken eigentlich?

Ist ein Bauprojekt fertig gestellt und abgenommen, so beginnt die so genannte Verjährungsfrist für etwaige Mängelansprüche. In diesem Kontext ist auch häufig der Begriff ‚Gewährleistungsfrist‘ zu hören. Vom Vertragsrecht her beginnt nun die Gewährleistungsphase, nachdem die Erfüllungsphase abgeschlossen ist. In dieser muss der Auftragnehmer ‚zeigen‘, dass er alle Arbeiten am Bau ordnungs- bzw. vertragsgemäß ausgeführt hat.

Gewährleistung ist also mit Mängelhaftung gleichzusetzen.

Das kann bereits bei der Abnahme greifen. Offenbaren sich hier Mängel, so kann der Auftraggeber eine Nachbesserung einfordern. Diesen Anspruch haben Auftraggeber/Bauherren generell während der Gewährleistungsphase. Kommt der Auftragnehmer der Verpflichtung nach, so beginnt die Gewährleistungsfrist nach Vollendung der Nachbesserung. Kommt der Auftragnehmer seiner Pflicht zur Nachbesserung nicht nach, kann der Auftraggeber eine Minderung der Vergütung prüfen oder auf Kosten des Auftragnehmers einen anderen Betrieb beauftragen.

Wann endet der Anspruch auf Nachbesserung für Bauprojekte?

Erst nach Ablauf der geltenden Verjährungsfrist muss sich der Auftragnehmer nichts mehr von etwaigen Forderungen annehmen. Es sei denn, er hat die Mängel offenkundig arglistig verschwiegen. Mit Blick auf Qualität und Planbarkeit dürften beide Vertragsparteien die gesetzlichen Regelungen schätzen, da sie Sicherheit verleihen. Niemand kann sich wünschen, auf Kosten sitzen zu bleiben oder kostspielige Zivilprozesse auf sich nehmen zu müssen.

Was ist bei Gewährleistungsfristen zu beachten?

Grundsätzlich beginnen Gewährleistungsfristen erst nach Abschluss der Bauarbeiten bzw. deren Abnahme. Sollten während der Bauphase schon Mängel auftreten, sind diese rechtzeitig zu beheben, damit es überhaupt zur vorgesehenen Abnahme kommen kann. Der Auftraggeber kann eine Nachbesserung verlangen, indem er eine so genannte Mängelrüge sendet. Abgesehen von der Aufforderung, einen Baumangel zu beseitigen, muss er auch eine Frist nennen. Sowohl in der VOB als auch im BGB ist festgeschrieben, welche Fristen in diesen Fällen zu beachten sind.

BAUDOKUMENTATION WAR NOCH NIE SO EINFACH UND EFFEKTIV

Gewährleistung nach VOB oder BGB: Welche Regelungen gelten überhaupt?

Mit dem 1. Januar 2018 ist ein neues Bauvertragsrecht im BGB umgesetzt worden. Demnach gelten die rechtlichen Rahmenbedingungen des BGB automatisch, ohne dass gesondert darauf hinzuweisen ist. Sollen die Regeln der VOB Anwendung finden, so muss das explizit schriftlich vereinbart werden.

Im Privatbereich gilt seit Anfang 2018 zwingend das BGB, zum Beispiel in Form des neuen Verbraucherbauvertrages, sodass die VOB Gewährleistung sich zunehmend auf gewerbliche und öffentliche Bauprojekte beschränkt. Ferner sieht das BGB Werk- und Bauverträge vor. Zwar können Baufirmen im Privatbereich immer noch die VOB Regelungen anwenden. Damit wären aber zu viele rechtliche Unsicherheiten verbunden, sodass im Privatbereich durch die Neuregelung des Gesetzes im Jahr 2018 die Gewährleistung nach BGB die Regel sein dürfte.

VOB Gewährleistung vs. Gewährleistung nach BGB: Unterschiede

Einer der bedeutendsten Unterschiede zeigt sich in den Verjährungsfristen. Während die VOB eine Verjährungsfrist von 4 Jahren vorsieht, enden die Mängelansprüche bei Bauwerken nach BGB-Verträgen erst nach 5 Jahren.
Unterschiede zeigen sich ferner in der Gewährleistung: In der VOB gibt es kein Rücktrittsrecht bei Mängeln, im BGB sehr wohl. Ist ein Handwerker nicht in der Lage, einen Schaden zu beheben, so besteht die Möglichkeit, Schadensersatz zu fordern.

Die Regelungen nach VOB/B sehen mehr Kündigungsrechte vor. Auftragnehmer haben beispielsweise im Falle der Insolvenz die Option, den Vertrag zu kündigen.
Was die Abnahme nach VOB angeht, so darf der Auftragnehmer vom Einverständnis des Auftraggebers ausgehen, wenn er nach 12 Werktagen nichts Gegenteiliges gehört haben sollte.
Die Gewährleistung nach BGB sieht ganz klar vor, dass sich Bauherren in Bezug auf die Abnahme äußern müssen. Ansonsten gilt ein Bauwerk nicht als abgenommen. Natürlich kann der Auftragnehmer seinerseits für die Abnahme eine Frist setzen.

Ein weiterer Unterschied zeigt sich mit Blick auf die Unterlageneinsicht. Während diese nach der VOB sehr detailliert geregelt ist, enthält das BGB hierzu keine Angaben. Im Sinne der VOB Gewährleistung ist der Bauunternehmer verpflichtet, dem Auftraggeber alle den Bau betreffenden Unterlagen rechtzeitig und ohne weitere Kosten zur Verfügung zu stellen.

Verjährungsfristen nach VOB in der Zusammenfassung

Die Gewährleistung nach VOB bezieht sich auf einen Zeitraum von 4 Jahren, nachdem das Bauwerk abgenommen wurde. Für einige Arbeiten, die nicht direkt das Bauwerk bzw. einen Neubau betreffen, ist gemäß VOB nur eine 2-jährige Verjährungsfrist vorgesehen. Falls im Privatbereich ein Vertrag auf Basis der VOB geschlossen wird, ist mit einer 4-jährigen Verjährungsfrist zu rechnen. Sofern dieses Vertragsrecht zur Anwendung kommen soll, empfiehlt sich ein Blick in die Details, um ein hohes Maß an Planungssicherheit nutzen zu können. Die VOB sieht nur eine 1-jährige Verjährungsfrist für abgasgedämmte oder feuerberührte Teile in industriellen Fertigungsanlagen
vor.

Gewährleistung nach BGB: Verjährungsfristen

Das BGB sieht vor, dass die Verjährungsfrist für Arbeiten an einem Bauwerk nach 5 Jahren endet. Für Arbeiten an einem Grundstück ist im BGB eine 1-jährige Verjährungsfrist vorgesehen.
Hinzuweisen ist noch auf eine 30-jährige Verjährungsfrist: Diese kann zum Tragen kommt, wenn ein Baumangel arglistig verschwiegen wurde.

Nachvollziehbare Mängeldokumentation: Wie sich Probleme vermeiden lassen

Die Darstellungen zu Gewährleistungsfristen zeigen, dass es klare rechtliche Rahmenbedingungen für Auftraggeber und -nehmer gibt. Trotzdem kommt es in der Praxis immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten. Hieran ist in der Mehrheit der Fälle eine mangelhafte Baudokumentation schuld.

Eine strukturierte und nachvollziehbare Mängeldokumentation ist die Voraussetzung, um in der Praxis schnell eine Lösung zu finden bzw. den Anspruch auf Nachbesserung durchzusetzen.

Zu beachten ist, dass der Auftragnehmer mit dem Tag der Abnahme das Vorliegen eines Baumangels beweisen muss. Angesichts dessen ist eine nachvollziehbare Mängeldokumentation eine Grundvoraussetzung, um das eigene Recht bzw. die Gewährleistung nach VOB oder BGB nach der Abnahme durchzusetzen.
Schon während der Bauphase sollte alles sauber dokumentiert werden, um später auf beweiskräftiges Material zurückgreifen zu können.

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